【裁判要旨】

一、個(gè)別業(yè)主與建設(shè)單位在商品房買賣合同中關(guān)于排除前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的約定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不發(fā)生效力，該業(yè)主依然應(yīng)當(dāng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。

二、在確定前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中的物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)充分考慮前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在合同簽訂主體、價(jià)格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認(rèn)知、業(yè)主接受度、合同終止等方面存在的差異。在單個(gè)業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體均沒有機(jī)會參與前期物業(yè)服務(wù)合同磋商談判情況下，絕對以合同單價(jià)為準(zhǔn)可能導(dǎo)致利益失衡，物業(yè)費(fèi)計(jì)算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算數(shù)額為基數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況綜合認(rèn)定。

最高人民法院民事判決書

（2022）最高法民再223號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：青島華仁物業(yè)股份有限公司，住所地山東省青島市市南區(qū)東海西路37號3137戶及3136-2戶。

法定代表人：解艷燕，該公司董事長。

委托訴訟代理人：趙中華，北京瀛和律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：莊宇聰，北京瀛和律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：恒豐銀行股份有限公司青島分行，住所地山東省青島市市南區(qū)東海西路29號。

負(fù)責(zé)人：侯傳和，該分行行長。

委托訴訟代理人：王曉明，北京初亭律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙雯，北京初亭律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：青島海逸天成商業(yè)管理有限公司，住所地山東省青島市市南區(qū)香港中路63號3棟3單元1103戶。

法定代表人：安明，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

再審申請人青島華仁物業(yè)股份有限公司（以下簡稱華仁物業(yè)公司）因與被申請人恒豐銀行股份有限公司青島分行（以下簡稱恒豐銀行青島分行）、青島海逸天成商業(yè)管理有限公司（以下簡稱海逸公司）物業(yè)合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決，向本院申請?jiān)賹彙１驹河?022年3月15日作出（2021）最高法民申6280號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人華仁物業(yè)公司的委托訴訟代理人趙中華、莊宇聰，被申請人恒豐銀行青島分行的委托訴訟代理人王曉明、趙雯到庭參加訴訟，被申請人海逸公司僅提交書面答辯意見，經(jīng)傳票傳喚未到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

華仁物業(yè)公司申請?jiān)賹彿Q，華仁物業(yè)公司根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定申請?jiān)賹彛�請求�?.依法撤銷山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決和濟(jì)南鐵路運(yùn)輸中級法院（2019）魯71民初87號民事判決；2.查清事實(shí)，依法改判支持華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求；3.本案全部訴訟費(fèi)用由恒豐銀行青島分行、海逸公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一、二審判決適用法律確有錯(cuò)誤。1.華仁物業(yè)公司系經(jīng)依法選聘，且《海逸天成前期物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡稱前期物業(yè)服務(wù)合同）經(jīng)過主管部門備案，是合法有效的物業(yè)服務(wù)合同。2.恒豐銀行青島分行與海逸公司明確約定，恒豐銀行青島分行應(yīng)按規(guī)定及時(shí)繳納水、電、物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業(yè)服務(wù)司法解釋》）第七條的規(guī)定，二被申請人均負(fù)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用義務(wù)。3.原一、二審法院不適用《物業(yè)服務(wù)司法解釋》，適用法律錯(cuò)誤。該解釋第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。4.華仁物業(yè)公司已提交證據(jù)證明《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法有效，原一、二審法院要求華仁物業(yè)公司證明《前期物業(yè)服務(wù)合同》對恒豐銀行青島分行、海逸公司具有約束力，舉證責(zé)任分配有誤，不合理的加重華仁物業(yè)公司舉證責(zé)任。恒豐銀行青島分行、海逸公司未能提供否定前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系存在的有效證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的后果。（二）原一、二審法院認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。1.海逸公司購買的案涉房屋不是一個(gè)整體，而是相互獨(dú)立的52套房屋，規(guī)劃用途為餐飲住宿、城鎮(zhèn)住宅，各自進(jìn)行了不動產(chǎn)登記。該房屋與海逸天成項(xiàng)目其他房屋并無不同，都是海逸天成項(xiàng)目的組成部分，共同構(gòu)成了一個(gè)完整的物業(yè)管理區(qū)域。原一、二審法院對此認(rèn)定事實(shí)不清。2.海逸公司與環(huán)海公司簽訂52份《青島市商品房預(yù)售合同》，其《補(bǔ)充協(xié)議》第十一條明確海逸公司同意青島環(huán)海凱萊商務(wù)酒店有限公司（以下簡稱環(huán)海公司）指定華仁物業(yè)公司對除海逸公司購買范圍以外的區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)。海逸公司已經(jīng)明示接受華仁物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，只是要求在購買的區(qū)域自行管理。該合同并未排除華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目共用部分的管理，原一、二審法院對此認(rèn)定事實(shí)不清。3.案涉《青島市商品房預(yù)售合同》之《補(bǔ)充協(xié)議》關(guān)于排除《前期物業(yè)服務(wù)合同》效力的條款，侵犯了物業(yè)服務(wù)人和海逸天成項(xiàng)目其他業(yè)主的合法利益，依法應(yīng)屬無效條款。4.華仁物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的范圍針對的是海逸天成項(xiàng)目的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，并不包括恒豐銀行青島分行的辦公區(qū)域。海逸天成項(xiàng)目公共區(qū)域的保安、保潔、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)等工作一直以來由華仁物業(yè)公司負(fù)責(zé)，恒豐銀行青島分行、海逸公司享受華仁物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，原一、二審法院對此事實(shí)認(rèn)定不清。《前期物業(yè)服務(wù)合同》未能完全履行的根本原因在于恒豐銀行青島分行拒絕華仁物業(yè)公司在其封閉的海逸天成項(xiàng)目共有部分提供物業(yè)服務(wù)，華仁物業(yè)公司有權(quán)要求繼續(xù)履行該合同。（三）有新的證據(jù)，足以推翻原審判決。華仁物業(yè)公司委托北京展康物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理有限公司對海逸天成項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行了評估，證明原審法院自行酌定的金額缺乏事實(shí)依據(jù)。

恒豐銀行青島分行辯稱，（一）海逸公司與開發(fā)商已在《青島市商品房預(yù)售合同》中約定排除了由華仁物業(yè)公司對海逸公司購買區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，華仁物業(yè)公司亦以實(shí)際行為表明其已同意由恒豐銀行青島分行自行進(jìn)行物業(yè)管理，恒豐銀行青島分行不應(yīng)再向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。1.案涉《補(bǔ)充協(xié)議》第十一條明確約定對《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》進(jìn)行變更，排除了華仁物業(yè)公司對海逸公司購買區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，因此海逸公司、恒豐銀行青島分行作為承租人均不受《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約束。2.華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司未對案涉區(qū)域的共用部位及共用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)與交接，華仁物業(yè)公司自始知曉案涉區(qū)域無需由其提供物業(yè)服務(wù)。3.在恒豐銀行青島分行入駐后至2019年1月之前，華仁物業(yè)公司從未向恒豐銀行青島分行主張過物業(yè)費(fèi)，未對恒豐銀行青島分行委托第三方專業(yè)單位進(jìn)行管理提出過異議，華仁物業(yè)公司已以實(shí)際行為表明其已同意由恒豐銀行青島分行自行對案涉區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理。4.恒豐銀行青島分行自行委托第三方對案涉區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理是基于銀行業(yè)對金融機(jī)構(gòu)營業(yè)場所監(jiān)管的特殊要求，并非故意拒絕華仁物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。（二）即使認(rèn)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》對海逸公司及恒豐銀行青島分行具有約束力，因華仁物業(yè)公司事實(shí)上僅提供了部分物業(yè)服務(wù)，原審判決根據(jù)華仁物業(yè)公司實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)情況酌定物業(yè)服務(wù)費(fèi)完全正確且公平合理，應(yīng)當(dāng)予以維持。1.海逸公司為案涉裙樓（六層會所除外）的唯一業(yè)主，恒豐銀行青島分行對該區(qū)域進(jìn)行封閉并自行委托第三方進(jìn)行物業(yè)管理并未影響其他業(yè)主對公共部位及共用設(shè)施的使用，未侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；設(shè)置閘機(jī)或門禁也不屬于建設(shè)行為，根本無需取得相關(guān)建設(shè)部門的審批手續(xù)。2.恒豐銀行青島分行已委托第三方自行對案涉區(qū)域所涉的相關(guān)公共部位及共用設(shè)施進(jìn)行物業(yè)管理，在該范圍內(nèi)華仁物業(yè)公司并未提供任何管理服務(wù)，恒豐銀行青島分行不應(yīng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)向華仁物業(yè)公司支付全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.結(jié)合華仁物業(yè)公司實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，原審法院酌定按照物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測價(jià)格的20%要求恒豐銀行青島分行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)公平合理，應(yīng)當(dāng)予以維持。4.根據(jù)華仁物業(yè)公司再審提交的案涉52套房屋的不動產(chǎn)登記信息，案涉52套房屋的建筑面積共為16 270.63平方米，華仁物業(yè)公司原審計(jì)算恒豐銀行青島分行物業(yè)費(fèi)時(shí)亦按照該面積計(jì)算。原審法院按照《房屋租賃合同》約定的租賃面積18 174.22平方米計(jì)算物業(yè)費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。（三）恒豐銀行青島分行并非惡意違約，不應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付違約金。華仁物業(yè)公司在《前期物業(yè)服務(wù)合同》的履行過程中未采取合理措施防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，具有重大過錯(cuò)，應(yīng)對其損失自行承擔(dān)責(zé)任。退一步講，即使認(rèn)為恒豐銀行青島分行應(yīng)當(dāng)支付違約金，因《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，已明顯高于華仁物業(yè)公司的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減。華仁物業(yè)公司收取的違約金性質(zhì)實(shí)為逾期付款利息，應(yīng)按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。恒豐銀行青島分行提交《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)基本要求》、海逸天成大廈及有關(guān)附屬設(shè)施和管理圖片、有關(guān)票據(jù)等，用以支持其上述主張。

海逸公司提交書面答辯意見稱，海逸公司購買案涉物業(yè)時(shí)已明確拒絕接受《前期物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容，該合同不再適用于海逸公司購買范圍，海逸公司對購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施自行指定物業(yè)管理和服務(wù)。海逸公司購買案涉小區(qū)52套房屋，該52套房屋共同構(gòu)成1-6層全部，并客觀上獨(dú)立于其他塔樓，為案涉小區(qū)全部商業(yè)用房或網(wǎng)點(diǎn)房，海逸公司與華仁物業(yè)公司之間對于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也未達(dá)成一致，也不存在物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定。請求在全面查清本案事實(shí)的基礎(chǔ)上，駁回華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求。

華仁物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1.判令恒豐銀行青島分行、海逸公司支付拖欠的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)6 883 546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期間）；2.判令恒豐銀行青島分行、海逸公司支付自合同約定應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止的違約金（暫計(jì)算至2019年6月30日為7 212 460.30元）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年9月6日，環(huán)海公司與青島華仁物業(yè)管理有限公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，環(huán)海公司選聘青島華仁物業(yè)管理有限公司對海逸天成項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理服務(wù)。2014年10月14日，青島華仁物業(yè)管理有限公司變更企業(yè)名稱為青島華仁物業(yè)股份有限公司。2015年1月21日至24日，海逸公司與環(huán)海公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》52份，購買位于青島市市南區(qū)東海西路29號的海逸公司商業(yè)裙樓G區(qū)1至5層、H區(qū)、S區(qū)1-6層的52套房屋。其中，合同第二十四條載明“甲方已選聘青島華仁物業(yè)公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（見附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為商業(yè)用房，甲乙雙方已簽訂了《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約使用公約》（見附件五）。”合同補(bǔ)充條款第十一條關(guān)于物業(yè)管理的約定載明：“1.乙方確認(rèn)甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時(shí)有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對乙方購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產(chǎn)證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)的計(jì)算以建筑面積計(jì)算。4.乙方使用規(guī)劃用途為商業(yè)物業(yè)（辦公）的該房屋開展經(jīng)營活動時(shí)，必須符合甲方的整體商業(yè)（辦公）規(guī)劃。”2015年1月21日，海逸公司與青島潤豐金石實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱潤豐公司）簽訂《授權(quán)委托書》，授權(quán)潤豐公司以海逸公司名義，辦理海逸公司所有的青島市市南區(qū)東海西路29號海逸天成項(xiàng)目商業(yè)裙房G區(qū)、H區(qū)、S區(qū)房屋的租賃事宜。2015年2月11日，潤豐公司與恒豐銀行青島分行簽訂《房屋租賃合同》，約定將青島市市南區(qū)東海西路29號商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)G區(qū)1到5層、H區(qū)和S區(qū)1、2層及5、6層，面積為15 719平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租賃給恒豐銀行青島分行使用，租賃期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，潤豐公司與恒豐銀行青島分行簽訂補(bǔ)充協(xié)議（一）約定將位于青島市市南區(qū)東海西路29號商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)S區(qū)3層、4層及附屬場地租賃給恒豐銀行青島分行使用，租賃期限自2017年6月15日至2027年6月14日。

涉案海逸天成項(xiàng)目物業(yè)交付后，華仁物業(yè)公司進(jìn)行了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)。恒豐銀行青島分行租賃海逸公司房屋并于2015年7月入駐，對涉案房屋相關(guān)區(qū)域的日常保安、保潔，及供水、供電、消防、電梯等附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，自行負(fù)責(zé)管理或采購了其他單位的物業(yè)服務(wù)。2019年1月，華仁物業(yè)公司向恒豐銀行青島分行發(fā)出催繳通知函及律師函，要求恒豐銀行青島分行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金。華仁物業(yè)公司與恒豐銀行青島分行、海逸公司就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納問題形成糾紛，遂提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。本案的焦點(diǎn)問題為：（一）華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司所簽訂的前期物業(yè)合同，對海逸公司和恒豐銀行青島分行是否具有法律約束力。（二）海逸公司、恒豐銀行青島分行是否應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金。

（一）關(guān)于案涉前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行是否具有法律約束力的問題。民事合同關(guān)系的成立以合同當(dāng)事人達(dá)成意思表示一致為前提，一般而言，民事合同只對合同當(dāng)事人主體具有法律上的約束力。《物業(yè)服務(wù)司法解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同，之所以能夠?qū)υ�本不是合同�?dāng)事人一方的業(yè)主產(chǎn)生法律約束力，系因建設(shè)單位與業(yè)主在訂立物業(yè)買賣合同時(shí)，依照法律規(guī)定和合同約定向業(yè)主明示了前期物業(yè)合同的相關(guān)內(nèi)容，業(yè)主作出了接受該前期物業(yè)合同的明確承諾，或以簽訂物業(yè)買賣合同的行為作為接受前期物業(yè)合同約束的默示表示，也就是業(yè)主與建設(shè)單位之間有關(guān)于受前期物業(yè)合同約束的合意。

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”本案中，雖然華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司依法訂立了涉案前期物業(yè)合同，并辦理了相關(guān)登記備案，但環(huán)海公司與海逸公司就涉案52套房屋訂立的商品房預(yù)售合同，在補(bǔ)充條款第十一條明確約定“1.乙方確認(rèn)甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時(shí)有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對乙方購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產(chǎn)證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。”從該補(bǔ)充條款的約定內(nèi)容來看，海逸公司非但沒有作出接受前期物業(yè)合同約束的承諾，更是排除了對前期物業(yè)合同的適用，在環(huán)海公司同意下其對購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施自行指定物業(yè)管理和服務(wù)，僅同意環(huán)海公司指定的前期物業(yè)管理公司即華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目其他區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)。據(jù)此，可以認(rèn)定海逸公司并未作出接受涉案前期物業(yè)合同的意思表示，其與華仁物業(yè)公司之間未就爭議房屋所涉區(qū)域及附屬設(shè)施的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)達(dá)成一致。涉案前期物業(yè)合同不能當(dāng)然對海逸公司產(chǎn)生法律上的約束力。

恒豐銀行青島分行作為金融機(jī)構(gòu)，其經(jīng)營場所的相關(guān)物業(yè)管理具有一定的特殊性。恒豐銀行青島分行租賃的海逸公司所有的52套房屋，規(guī)劃用途為商業(yè)和辦公樓，與海逸天成項(xiàng)目7至44層住宅及酒店公寓用途不同，在區(qū)域上亦有所區(qū)別。恒豐銀行青島分行在入駐涉案房屋后，自行負(fù)責(zé)或以海逸公司、恒豐銀行青島分行名義采購其他單位的物業(yè)服務(wù)，對該部分房屋及其所涉的走廊、門廳、樓梯間、電梯間、外墻等公共部位，進(jìn)行了日常的保安、保潔管理，對附屬的供水、供電、電梯、消防等設(shè)施設(shè)備，進(jìn)行了維護(hù)保養(yǎng)。在上述區(qū)域范圍內(nèi)其并未接受華仁物業(yè)公司的管理服務(wù)。海逸公司、恒豐銀行青島分行在事實(shí)行為上，亦未表明其同意接受華仁物業(yè)公司對爭議房屋所涉區(qū)域及附屬設(shè)施提供管理服務(wù)。

綜上，海逸公司、恒豐銀行青島分行在主觀意思表示及事實(shí)行為上，均未與華仁物業(yè)公司就物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容、收費(fèi)等事項(xiàng)達(dá)成一致，華仁物業(yè)公司未提供有效證據(jù)證明海逸公司、恒豐銀行青島分行接受涉案前期物業(yè)合同的約束。涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不能產(chǎn)生法律上的約束力。

（二）關(guān)于海逸公司、恒豐銀行青島分行是否應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題。首先，涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不具有法律上的約束力，華仁物業(yè)公司按照前期物業(yè)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向恒豐銀行青島分行和海逸公司主張物業(yè)服務(wù)及逾期付款違約金，依據(jù)不足。華仁物業(yè)公司未能提供有效證據(jù)，證明其按照《山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范》第5部分寫字樓物業(yè)和第6部分商場物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在海逸公司購買、恒豐銀行青島分行租賃使用的房屋所涉區(qū)域提供了房屋維修與管理、共用設(shè)備設(shè)施維修與管理、秩序維護(hù)、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)。恒豐銀行青島分行、海逸公司舉證證明自行負(fù)責(zé)或另行采購了相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。海逸公司、恒豐銀行青島分行、華仁物業(yè)公司就停車位使用問題已經(jīng)另行達(dá)成協(xié)議，約定了華仁物業(yè)公司管理服務(wù)的內(nèi)容及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，華仁物業(yè)公司對海逸公司小區(qū)車輛出入及停放管理，不應(yīng)再向業(yè)主及物業(yè)使用人另行主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

其次，海逸天成項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際狀況及華仁物業(yè)公司提供的證據(jù)，可以客觀反映華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目園區(qū)及其他公共區(qū)域提供了保安、保潔、綠化等日常管理服務(wù)，海逸天成項(xiàng)目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分亦由華仁物業(yè)公司進(jìn)行管理維護(hù)，該部分總控系統(tǒng)歸海逸天成項(xiàng)目全體業(yè)主共同所有，且與恒豐銀行青島分行租賃海逸公司房屋區(qū)域的水電、消防、排污等設(shè)施無法進(jìn)行分割，海逸公司作為業(yè)主、恒豐銀行青島分行作為物業(yè)實(shí)際使用人，在華仁物業(yè)公司提供的該部分物業(yè)管理服務(wù)中受益，按照公平及等價(jià)有償原則，應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

因涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不具有法律約束力，故，不能依據(jù)該合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算海逸公司、恒豐銀行青島分行應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。華仁物業(yè)公司未舉證證明其對海逸天成項(xiàng)目園區(qū)提供日常管理服務(wù)，對海逸天成項(xiàng)目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分進(jìn)行維修維保而發(fā)生的具體費(fèi)用金額。華仁物業(yè)公司海逸天成項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案技術(shù)文件，海逸天成項(xiàng)目綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算明細(xì)中載明的成本單價(jià)，物業(yè)管理費(fèi)收支分析中載明的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測價(jià)格，均為1至2層商業(yè)、3至6層辦公樓13.29元/月·平方米。涉案前期物業(yè)合同、華仁物業(yè)公司海逸天成項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案技術(shù)文件，及《山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范》第5部分寫字樓物業(yè)和第6部分商場物業(yè)相關(guān)規(guī)定，均載明物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)包括多項(xiàng)內(nèi)容，根據(jù)恒豐銀行青島分行、海逸公司實(shí)際接受華仁物業(yè)公司提供管理服務(wù)的內(nèi)容，一審法院酌定按13.29元/月·平方米的20%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算華仁物業(yè)公司實(shí)際提供管理服務(wù)部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。恒豐銀行青島分行租賃海逸公司的房屋建筑總面積為18 174.22平方米，自2017年8月1日至2019年6月30日期間，應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為13.29元/月·平方米×20%×18 174.22平方米×23月=1 111 063元。恒豐銀行青島分行與海逸公司在房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議中約定，由恒豐銀行青島分行交納水、電、物業(yè)及相關(guān)費(fèi)用。故，恒豐銀行青島分行作為物業(yè)使用人，應(yīng)向華仁物業(yè)公司交納上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)1 111 063元，海逸公司作為業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。對于華仁物業(yè)公司訴訟請求中主張的其他部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金，一審法院不予支持。

一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第六條，《物權(quán)法》第七十二條、第八十一條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條、第二十七條、第四十一條、第四十二條第一款，《物業(yè)服務(wù)司法解釋》第七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、恒豐銀行青島分行自判決生效之日起十日內(nèi)向華仁物業(yè)公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1 111 063元；二、海逸公司對判決第一項(xiàng)確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)向華仁物業(yè)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、駁回華仁物業(yè)公司其他訴訟請求。案件受理費(fèi)106 376.04元，由恒豐銀行青島分行、海逸公司負(fù)擔(dān)8382.43元，華仁物業(yè)公司負(fù)擔(dān)97 993.61元。

華仁物業(yè)公司不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決并改判恒豐銀行青島分行、海逸公司向華仁物業(yè)公司支付拖欠的綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)人民幣6 883 546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日）及自合同約定應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止的違約金。2.本案訴訟費(fèi)用由恒豐銀行青島分行、海逸公司承擔(dān)。

恒豐銀行青島分行不服一審判決，上訴請求：1.依法撤銷一審判決第一項(xiàng)，依法改判恒豐銀行青島分行無須支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，駁回華仁物業(yè)公司的訴訟請求；一二審的訴訟費(fèi)用均由華仁物業(yè)公司承擔(dān)。

二審法院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

二審法院認(rèn)為，雖然華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司訂立了涉案前期物業(yè)合同并辦理了登記備案，但環(huán)海公司與海逸公司訂立的商品房預(yù)售合同時(shí)明確約定，前期物業(yè)合同不再適用于海逸公司購買范圍，海逸公司對購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施自行指定物業(yè)管理和服務(wù)。海逸公司與華仁物業(yè)公司之間對于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)也從未進(jìn)行過協(xié)商，而恒豐銀行青島分行在爭議房屋所涉區(qū)域內(nèi)并未接受華仁物業(yè)公司的管理服務(wù)。因此，一審法院認(rèn)定涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不能產(chǎn)生法律上的約束力具有事實(shí)和法律依據(jù)。由于華仁物業(yè)公司不能證實(shí)其按照《山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在海逸公司購買、恒豐銀行青島分行租賃使用的房屋所涉區(qū)域提供了房屋維修與管理、共用設(shè)備設(shè)施維修與管理、秩序維護(hù)、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)，而恒豐銀行青島分行也提交證據(jù)證實(shí)自行負(fù)責(zé)或另行采購了相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，并且如前所述，涉案前期物業(yè)合同對海逸公司、恒豐銀行青島分行不具有法律上的約束力，一審法院對于華仁物業(yè)公司按照前期物業(yè)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向恒豐銀行青島分行和海逸公司主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)及逾期付款違約金的訴訟請求不予支持是正確的。由于華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目園區(qū)及其他公共區(qū)域提供日常管理服務(wù)，海逸天成項(xiàng)目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分也由華仁物業(yè)公司進(jìn)行管理維護(hù)，且相關(guān)設(shè)施無法進(jìn)行分割，海逸公司、恒豐銀行青島分行應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付該部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。由于華仁物業(yè)公司不能證實(shí)實(shí)際發(fā)生的具體費(fèi)用金額，一審法院酌定按物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測價(jià)格13.29元/月·平方米的20%標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算華仁物業(yè)公司實(shí)際提供管理服務(wù)部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)公平合理，二審法院應(yīng)予維持。

綜上所述，華仁物業(yè)公司、恒豐銀行青島分行的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)121 176元，由華仁物業(yè)公司負(fù)擔(dān)106 376元，恒豐銀行青島分行負(fù)擔(dān)14 800元。

再審期間，雙方當(dāng)事人向本院提交證據(jù)材料，本院認(rèn)定如下：

關(guān)于華仁物業(yè)公司提交的證據(jù)材料。

證據(jù)一、海逸公司購買的海逸天成項(xiàng)目52套房屋不動產(chǎn)登記信息和樓層平面圖。恒豐銀行青島分行認(rèn)可證據(jù)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法性，對證明目的不認(rèn)可。本院確認(rèn)其真實(shí)性，證明內(nèi)容結(jié)合有關(guān)事實(shí)綜合認(rèn)定。

證據(jù)二、華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)的情況說明。恒豐銀行青島分行質(zhì)證稱該證據(jù)系華仁物業(yè)公司單方制作，不認(rèn)可其真實(shí)性。本院認(rèn)為，恒豐銀行青島分行雖不認(rèn)可情況說明的真實(shí)性，但海逸天成項(xiàng)目共用設(shè)施設(shè)備由華仁物業(yè)公司管理各方并無爭議。

證據(jù)三、江蘇省高級人民法院（2017）蘇民再151號判決書（以下簡稱151號判決）。恒豐銀行青島分行認(rèn)可真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。本院認(rèn)為該判決所涉事實(shí)與本案無關(guān)，系類案檢索形成，裁判規(guī)則可供參考。

證據(jù)四、（2017）最高法民申2518號民事裁定。恒豐銀行青島分行不認(rèn)可其證明目的。本院認(rèn)定真實(shí)性，證明目的綜合認(rèn)定。

證據(jù)五、《海逸天成前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估報(bào)告》。恒豐銀行青島分行質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)為華仁物業(yè)公司單方聘請?jiān)u估公司制作，不認(rèn)可真實(shí)性及證明目的。經(jīng)查，該評估報(bào)告附2013年北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)備案證書，證書未載明有效期；評估報(bào)告有評估專家簽名，但未附評估專家資格證書。本院認(rèn)為，評估報(bào)告系華仁物業(yè)公司聘請?jiān)u估公司制作，評估報(bào)告結(jié)論是海逸天成項(xiàng)目在評估基準(zhǔn)日2018年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“商業(yè)、辦公”市場單價(jià)為每月每平方米14.03元。即該評估報(bào)告中物業(yè)服務(wù)費(fèi)用市場單價(jià)低于涉案前期物業(yè)服務(wù)合同約定的單價(jià)，可結(jié)合其他事實(shí)綜合參考。

證據(jù)六、《海逸天成項(xiàng)目商業(yè)、辦公內(nèi)部公區(qū)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用估算表》。恒豐銀行青島分行質(zhì)證意見，該證據(jù)為單方聘請?jiān)u估公司制作，不得認(rèn)定為新證據(jù)，不認(rèn)可證明目的。本院認(rèn)為，該估算表僅加蓋評估公司印章，評估專家未簽字，形式不規(guī)范，且華仁物業(yè)公司并未充分說明評估表所計(jì)算費(fèi)用與評估報(bào)告費(fèi)用的關(guān)系，本院不予采信。

關(guān)于恒豐銀行青島分行提交的證據(jù)材料。

證據(jù)一、證據(jù)二、《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)基本要求》。華仁物業(yè)公司對真實(shí)性合法性認(rèn)可，對關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，很多單位都涉及安全防范問題，并不是排除物業(yè)管理的依據(jù)。經(jīng)查，安全防范標(biāo)準(zhǔn)中實(shí)體防范要求包括墻體要求、門、窗要求、現(xiàn)金柜臺要求等，主要對防砸、防止爬越或報(bào)警裝置在施工方面確定標(biāo)準(zhǔn)；技術(shù)防范要求包括報(bào)警子系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控子系統(tǒng)、出入口控制子系統(tǒng)等。《銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)基本要求》中對服務(wù)環(huán)境、服務(wù)功能、服務(wù)管理、服務(wù)規(guī)范、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等提出要求。本院認(rèn)為，兩證據(jù)材料具有真實(shí)性，證明目的綜合認(rèn)定。

證據(jù)三至證據(jù)十四、海逸天成大廈平面圖（百度地圖）、外圍照片、客梯照片、海逸國際公寓熱水管線（裙樓段）照片、垃圾分類集中投放點(diǎn)照片、銀行安防監(jiān)控系統(tǒng)照片、值班室及微型消防站照片、燈箱維護(hù)照片、青島增值稅專用發(fā)票、銀行強(qiáng)弱電間照片（證據(jù)說明：由恒豐銀行青島分行自行負(fù)責(zé)管理維護(hù)，華仁物業(yè)公司無法進(jìn)入）、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)報(bào)告書、恒豐銀行青島分行更換負(fù)三層消防閥門照片。華仁物業(yè)公司質(zhì)證意見，恒豐銀行青島分行所屬商業(yè)辦公室海逸天成項(xiàng)目沒有辦法分割的一部分，后期改變設(shè)置封閉，不改變同一物業(yè)管理區(qū)域的事實(shí)，電梯費(fèi)并未主張，熱水管線照片，認(rèn)可真實(shí)性、合法性，對關(guān)聯(lián)性有異議，所有到樓上的管線都要穿過1到6層，沒有辦法分開。封閉后銀行產(chǎn)生的垃圾必然有集中存放地點(diǎn)。其他證據(jù)體現(xiàn)不出項(xiàng)目現(xiàn)狀，照片真實(shí)性無法確認(rèn)。對于消防設(shè)施保養(yǎng)報(bào)告書，華仁物業(yè)公司認(rèn)為，封閉范圍內(nèi)消防維護(hù)保養(yǎng)只是消防末端維護(hù)，整個(gè)消防系統(tǒng)中控室在華仁物業(yè)公司管理范圍內(nèi)，消防水箱在大樓。經(jīng)查，燈箱維護(hù)照片顯示，燈箱系“恒豐銀行”廣告牌，證據(jù)說明為“2022年8月30日，恒豐銀行委托第三方對一樓燈箱進(jìn)行維修”；青島增值稅發(fā)票開票日期2022年8月25日，服務(wù)名稱“空調(diào)維修費(fèi)”；消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)報(bào)告書落款日期為2022年7月，載明的維保期間為2022年4月25日至2023年4月25日。本院認(rèn)為，海逸天成大廈平面圖（百度地圖）、外圍照片、客梯照片、海逸國際公寓熱水管線（裙樓段）照片、垃圾分類集中投放點(diǎn)照片、銀行安防監(jiān)控系統(tǒng)照片、值班室及微型消防站照片，雙方對恒豐銀行青島分行設(shè)置封閉區(qū)域的事實(shí)并無爭議，華仁物業(yè)公司不認(rèn)可上述材料的證明目的，證明內(nèi)容綜合其他事實(shí)認(rèn)定。恒豐銀行青島分行并未充分說明維護(hù)自己的廣告燈牌、空調(diào)與其證明目的的關(guān)系，2022年的材料與本案亦不具關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。2022年消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)報(bào)告與本案不具關(guān)聯(lián)性，相關(guān)事實(shí)依恒豐銀行青島分行原審提交爭議時(shí)間段相關(guān)證據(jù)材料認(rèn)定。

證據(jù)十五、物業(yè)費(fèi)支付憑證。華仁物業(yè)公司對真實(shí)性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為不能因此認(rèn)為恒豐銀行青島分行完全履行了合同義務(wù)。經(jīng)查，“網(wǎng)銀跨行轉(zhuǎn)賬回單”顯示恒豐銀行青島分行于2021年9月13日向華仁物業(yè)公司支付1 111 063元。本院認(rèn)為，上述證據(jù)可以證明恒豐銀行青島分行已支付一百余萬元物業(yè)費(fèi)，本院予以采信。

證據(jù)十六、證據(jù)十七、海逸天成停車券、青島通用定額發(fā)票，恒豐銀行青島分行擬證明“本案爭議發(fā)生后，華仁物業(yè)存在對恒豐銀行進(jìn)行區(qū)別化對待的情況”。華仁物業(yè)公司不認(rèn)可，認(rèn)為這恰恰說明銀行享受了物業(yè)管理服務(wù)。本院認(rèn)為，上述材料形成于本案爭議之后，與本案糾紛不具關(guān)聯(lián)性，但可側(cè)面反映雙方在社會生活中存在不協(xié)調(diào)，證明目的綜合相關(guān)事實(shí)認(rèn)定。

本院再審期間，恒豐銀行青島分行還提交《華仁物業(yè)與恒豐銀行物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的說明》，主要內(nèi)容：一、涉案52套房屋形成一個(gè)專屬獨(dú)立區(qū)域。雖然涉案52套房屋有52個(gè)不動產(chǎn)權(quán)證，由于恒豐銀行機(jī)構(gòu)特殊性，承租后對全部承租多個(gè)房屋進(jìn)行了封閉管理，除一樓業(yè)務(wù)辦理大廳外，其他部分均設(shè)有門禁，不允許外來人員隨意進(jìn)入，華仁物業(yè)公司也無法進(jìn)入恒豐銀行承租的區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)。二、恒豐銀行青島分行自行采購多項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，并支出巨額服務(wù)費(fèi)用。1.按照《保安服務(wù)外包合同》支付安保費(fèi)。2.按照《保潔采購合同》向青島多美潔環(huán)境工程有限公司支付保潔費(fèi)，每月4萬到5萬。3.每季度電梯維保費(fèi)5700元。4.每季度垃圾清運(yùn)費(fèi)2000元左右。5.外墻清洗一次2萬，未能查詢到付款憑證。6.建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)每年3萬，未能查詢到付款憑證。三、房屋銷售合同等。經(jīng)查，上述《保安服務(wù)外包合同》《保潔采購合同》等恒豐銀行青島分行已向原審法院提交，華仁物業(yè)公司原審質(zhì)證意見認(rèn)為上述合同涉及專屬部位，與華仁物業(yè)公司進(jìn)行的公共部位維保并不沖突。涉案房產(chǎn)的消防主機(jī)、污水管道、生活用水管道、消防水泵管道、配電系統(tǒng)等公共部分均由華仁物業(yè)公司管理，且與公用部分不可分割，銀行所有的建筑物共用部位，因華仁物業(yè)公司的服務(wù)而受益。原審判決據(jù)此認(rèn)定恒豐銀行青島分行對其租賃區(qū)域內(nèi)自行采購保安、保潔、垃圾清運(yùn)等。本院對恒豐銀行青島分行在承租房屋設(shè)置門禁封閉管理，系華仁物業(yè)公司無法進(jìn)入恒豐銀行青島分行承租區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)原因的事實(shí)予以認(rèn)定。

本院對一、二審法院查明的基本事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，原審判決作出后，恒豐銀行青島分行于2021年9月13日向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)1 111 063元。

本院再審認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為，一是華仁物業(yè)公司與環(huán)海公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對海逸公司是否具有法律約束力；二是海逸公司、恒豐銀行青島分行是否應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金，如是其數(shù)額應(yīng)如何認(rèn)定。

一、關(guān)于案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》對恒豐銀行青島分行、海逸公司是否具有法律拘束力問題

業(yè)主受建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的前期物業(yè)合同的約束，并非基于業(yè)主與建設(shè)單位之間有關(guān)于受前期物業(yè)合同約束的合意，而是基于法律的直接規(guī)定。在前期物業(yè)服務(wù)合同依法終止之前，對業(yè)主具有法律約束力。原審法院認(rèn)為商品房預(yù)售合同約定前期物業(yè)合同不再適用于購買范圍，業(yè)主對購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施自行指定物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間對于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)也從未進(jìn)行過協(xié)商，而業(yè)主在爭議房屋所涉區(qū)域內(nèi)并未接受物業(yè)管理服務(wù)，從而認(rèn)定涉案前期物業(yè)合同對業(yè)主不能產(chǎn)生法律上的約束力，適用法律錯(cuò)誤，從一、二審判決結(jié)果來看，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的矛盾依然長期存在，并未實(shí)現(xiàn)案結(jié)事了。具體來說：

1.合法有效的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律的約束力源于法定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》規(guī)定，本案應(yīng)當(dāng)適用原《物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)服務(wù)司法解釋》等，該解釋原第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，在前期物業(yè)服務(wù)合同依法終止之前，對業(yè)主發(fā)生法律拘束力。此外，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”這意味著建設(shè)單位與物業(yè)買受人之間不僅針對房屋買賣合同達(dá)成合意，且包括對前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的法定概括轉(zhuǎn)讓。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)建筑物的專有權(quán)在建設(shè)單位和業(yè)主之間發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，建設(shè)單位依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系根據(jù)法律規(guī)定也一并轉(zhuǎn)讓。本案中，建設(shè)單位環(huán)海公司依法與華仁物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，選聘華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目提供前期物業(yè)管理服務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)合同》是海逸天成項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)過法定程序訂立并且備案的合法有效的前期物業(yè)服務(wù)合同。海逸公司已經(jīng)購買了涉案的52套房屋，成為了華仁物業(yè)公司管理區(qū)域的業(yè)主，自然也依法概括承受前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，受到《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約束。涉案前期物業(yè)服務(wù)合同對海逸公司具有法律拘束力。

2.建設(shè)單位依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同直接對業(yè)主發(fā)生法律拘束力，最終目的是維護(hù)區(qū)分所有權(quán)建筑物中全體業(yè)主的共同利益。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包括對建筑物公共區(qū)域和附屬設(shè)施進(jìn)行管理、修繕養(yǎng)護(hù)，綠化保養(yǎng)，清潔衛(wèi)生，公共秩序維護(hù)等等。這些服務(wù)內(nèi)容涉及全體業(yè)主的共有部分及共有利益。如果允許單個(gè)業(yè)主在購買房屋的同時(shí)自由排除前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，不接受物業(yè)服務(wù)人的管理服務(wù)、不支付應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)費(fèi)，將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)人對其余業(yè)主提供的管理服務(wù)質(zhì)量難以為繼，最終將損害全體業(yè)主的共同利益。原《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。”共有所有人的義務(wù)包括依共用部分的本來用途使用共用部分以及分擔(dān)日常維修和更新土地或樓房的共同部分及公共設(shè)備的費(fèi)用、管理事務(wù)等共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)等。業(yè)主作為共有所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)建筑物共有部分的維護(hù)管理費(fèi)用等，才能更好地行使專有權(quán)，同時(shí)維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。

3.封閉空間難以構(gòu)成排除物業(yè)服務(wù)的事由。關(guān)于購買或者承租范圍獨(dú)立的問題，恒豐銀行青島分行主張，海逸公司為案涉裙樓（六層會所除外）的唯一業(yè)主；海逸公司書面答辯稱，海逸公司購買案涉小區(qū)52套房屋，該52套房屋共同構(gòu)成1-6層全部，并客觀上獨(dú)立于其他塔樓，主張駁回華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求。上述主張不能成立，（1）基于行政法規(guī)關(guān)于特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)人唯一的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條規(guī)定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，據(jù)此，涉案小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)亦由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，即應(yīng)由華仁物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)服務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)合同》明確約定了物業(yè)服務(wù)范圍，且對環(huán)海公司開發(fā)建設(shè)位于青島市市南區(qū)東海西路29號的海逸天成項(xiàng)目，恒豐銀行青島分行承租的海逸公司所有的房產(chǎn)位于該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的事實(shí)，各方當(dāng)事人并無爭議。根據(jù)原審查明的事實(shí)，海逸天成項(xiàng)目現(xiàn)場實(shí)際狀況及華仁物業(yè)公司提供的證據(jù)，可以客觀反映華仁物業(yè)公司對海逸天成項(xiàng)目園區(qū)及其他公共區(qū)域提供了保安、保潔、綠化等日常管理服務(wù)，海逸天成項(xiàng)目水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控部分亦由華仁物業(yè)公司進(jìn)行管理維護(hù)，該部分總控系統(tǒng)歸海逸天成項(xiàng)目全體業(yè)主共同所有，且與恒豐銀行青島分行租賃海逸公司房屋區(qū)域的水電、消防、排污等設(shè)施無法進(jìn)行分割。即使恒豐銀行青島分行在承租范圍設(shè)定門禁，依然享受了物業(yè)服務(wù)人為建筑物及其公共附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)。（2）基于社區(qū)建設(shè)的整體性考慮。社區(qū)內(nèi)建筑物樓座之間即使相對獨(dú)立，或者一定范圍內(nèi)具有營造封閉空間的條件，但從社區(qū)環(huán)境以及社區(qū)建設(shè)以及水電、消防、排污等公共設(shè)施集中維護(hù)管理等因素考慮，不宜各行其是，多頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理。（3）基于險(xiǎn)情防控的需要。從雙方當(dāng)事人在訴訟中提交的證據(jù)可以看出，涉案小區(qū)物業(yè)的消防總控和末端維護(hù)存在分離脫節(jié)現(xiàn)象，如出現(xiàn)消防險(xiǎn)情或發(fā)生災(zāi)害，可能出現(xiàn)救災(zāi)銜接不暢，有一定安全隱患，可能危及公共安全；承擔(dān)責(zé)任時(shí)如推諉扯皮也不利于權(quán)利救濟(jì)。（4）基于社會生活和諧共處的需要。因恒豐銀行青島分行自行委托他人提供服務(wù)而未交付物業(yè)費(fèi)用，其在訴訟中陳述，雙方當(dāng)事人多年來在垃圾清運(yùn)、停車及業(yè)務(wù)開展等物業(yè)使用、社會生活方面存在諸多不協(xié)調(diào)，矛盾甚至曾經(jīng)激化到報(bào)警的程度。（5）基于類案檢索的裁判規(guī)則。151號判決涉及的法律關(guān)系與本案類似，其裁判規(guī)則可以參考，該判決認(rèn)為，關(guān)于業(yè)主認(rèn)為其已經(jīng)購買整棟建筑物，該建筑物以及建筑物的規(guī)劃占地屬于業(yè)主專有，不再屬于法律規(guī)定以及《前期物業(yè)服務(wù)合同》載明的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的問題。物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)是對物業(yè)的公共部分而非建筑內(nèi)部專有部分。……業(yè)主也未能夠證明物業(yè)公司存在不履行或者不完全履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》中所約定義務(wù)的行為，故業(yè)主以及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。即，類案中的業(yè)主購買了獨(dú)棟建筑，仍不能排除物業(yè)服務(wù)合同的約束。

4.業(yè)主行業(yè)特殊性一般不構(gòu)成排除物業(yè)服務(wù)的理由。恒豐銀行青島分行再審答辯稱，其自行委托第三方對案涉區(qū)域進(jìn)行物業(yè)管理是基于銀行業(yè)對金融機(jī)構(gòu)營業(yè)場所監(jiān)管的特殊要求，并非故意拒絕華仁物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，并提交《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)基本要求》以及《保安服務(wù)外包合同》等材料。事實(shí)上，各行各業(yè)均有其行業(yè)特殊性，都涉及財(cái)產(chǎn)保管、商業(yè)秘密、隱私保護(hù)或?qū)�業(yè)壁壘等，但特殊性一般應(yīng)當(dāng)在業(yè)主的建筑物專有部分予以實(shí)現(xiàn)，如大量現(xiàn)金當(dāng)然不能長期放置在公共區(qū)域。物業(yè)服務(wù)包括物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施等共有財(cái)產(chǎn)的管理和維護(hù)、維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序和采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。從恒豐銀行青島分行提交的證據(jù)和主要承擔(dān)的費(fèi)用來看，主要集中在保潔、垃圾清運(yùn)、外墻清洗、建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)等以及保安服務(wù)外包。（1）《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)基本要求》以及銀行內(nèi)部規(guī)定并非法律、行政法規(guī)，不能與法律發(fā)生沖突。（2）《銀行營業(yè)場所安全防范要求》、《銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù)基本要求》并未涉及銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對物業(yè)服務(wù)人資質(zhì)等的特殊要求，也沒有限制物業(yè)服務(wù)人在銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的公共區(qū)域進(jìn)行共有財(cái)產(chǎn)的管理和維護(hù)。恒豐銀行青島分行按照《保潔采購合同》向青島多美潔環(huán)境工程有限公司支付保潔費(fèi)，與案外人青島潔凈億家清潔有限公司簽訂生活垃圾清運(yùn)合同，按照《建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)合同》向青島金星科技工程有限公司支付建筑消防設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)，但是，恒豐銀行青島分行并未說明上述保潔公司、科技公司等符合銀行特殊的安全防范要求而華仁物業(yè)公司不符合要求的原因，以及上述服務(wù)采購合同的范圍和價(jià)格是否包含建筑物專有部分。（3）安保服務(wù)的問題，物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)在于維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；而銀行等商業(yè)機(jī)構(gòu)采購保安外包服務(wù)，主要基于賓館、商場、銀行、車站、娛樂場所等公共場所的管理人或者群眾性活動的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的法定義務(wù)等。兩者并不等同。物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安保不能替代銀行的安保系統(tǒng)，銀行另行采購的安保服務(wù)也不是排除物業(yè)服務(wù)、拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合理事由。

5.商品房預(yù)售合同中開發(fā)商與業(yè)主的約定不能約束物業(yè)服務(wù)人。其一，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對此，華仁物業(yè)公司向一審法院提交了《青島市前期物業(yè)服務(wù)合同招投標(biāo)中標(biāo)備案表》且已經(jīng)合理說明原件在青島市市南區(qū)相關(guān)行政職能部門，恒豐銀行青島分行、海逸公司質(zhì)證稱對證據(jù)真實(shí)性、合法性無法確認(rèn)，但未提交有效反駁證據(jù)，原審法院對其證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)。一審法院自青島市市南區(qū)城市管理局調(diào)取了海逸天成前期物業(yè)服務(wù)合同。上述證據(jù)材料說明涉案前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂經(jīng)過招投標(biāo)且已經(jīng)報(bào)行政職能部門備案。在此背景之下，2015年海逸公司與環(huán)海公司簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》約定“甲方已選聘青島華仁物業(yè)公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理，并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》（見附件五）。因該房屋規(guī)劃用途為商業(yè)用房，甲乙雙方已簽訂了《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約使用公約》（見附件五）。”合同補(bǔ)充條款第十一條關(guān)于物業(yè)管理的約定載明：“1.乙方確認(rèn)甲方已向其明示了《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》。同意甲方指定的前期物業(yè)管理公司對除乙方購買范圍之外的區(qū)域進(jìn)行管理服務(wù)。2.甲方同意乙方在具體使用該房屋時(shí)有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對乙方購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)。甲方不能以此為理由延期交付或者延期辦理房產(chǎn)證。主合同約定的附件五不再執(zhí)行，雙方按本條款履行。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)的計(jì)算以建筑面積計(jì)算。4.乙方使用規(guī)劃用途為商業(yè)物業(yè)（辦公）的該房屋開展經(jīng)營活動時(shí)，必須符合甲方的整體商業(yè)（辦公）規(guī)劃。”對于上述約定，恒豐銀行青島分行和環(huán)海公司在訴訟中陳述，海逸公司與開發(fā)商已在《青島市商品房預(yù)售合同》中約定排除了由華仁物業(yè)公司對海逸公司購買區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，海逸公司購買案涉物業(yè)時(shí)已明確拒絕接受《前期物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容。即，建設(shè)單位與業(yè)主在明知前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，擬在商品房預(yù)售合同中排除華仁物業(yè)公司在前期物業(yè)合同中的權(quán)益不妥。建設(shè)單位作為前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂者，又在商品房預(yù)售合同中同意買受人在具體使用該房屋時(shí)有權(quán)指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對購買范圍內(nèi)的物業(yè)及附屬設(shè)施進(jìn)行管理和服務(wù)，有違誠信原則。如對上述行為予以支持，將使招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制度失去應(yīng)有意義。其二，根據(jù)類案檢索的情況，上述151號判決認(rèn)為：建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同不存在無效、可撤銷或者解除的法定情形，在合同約定的期限內(nèi)應(yīng)對業(yè)主具有約束力，簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，建設(shè)單位將其已和物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》等事宜告知（業(yè)主），因此業(yè)主以其并非《前期物業(yè)服務(wù)合同》相對人，且與建設(shè)單位另有約定而應(yīng)當(dāng)按照另行約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由缺乏法律依據(jù)，不予支持。即，該判決認(rèn)定，業(yè)主與建設(shè)單位簽訂《商品房買賣合同》另行約定亦不能排除合法有效的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主具有的約束力。其三，華仁物業(yè)公司并未參與商品房預(yù)售合同的簽訂，事后亦未追認(rèn)上述條款，訴訟中表示反對，依合同相對性原則，上述條款不能約束華仁物業(yè)公司。個(gè)別業(yè)主與建設(shè)單位之間關(guān)于排除前期物業(yè)服務(wù)合同條款適用的約定，并不能對抗前期物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主依然應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。其四，單個(gè)業(yè)主不能解聘和選聘物業(yè)服務(wù)人。原《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定，“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”該條款規(guī)定業(yè)主有權(quán)依法更換物業(yè)服務(wù)人，但同時(shí)受到該法第七十六條的調(diào)整，該條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：……（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；……決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。根據(jù)上述法律規(guī)定，恒豐銀行青島分行等單個(gè)業(yè)主，自行采購保潔等外包服務(wù)，不能起到選聘新物業(yè)服務(wù)人和解聘前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)人的法律效果。

二、關(guān)于海逸公司、恒豐銀行青島分行向華仁物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、違約金的問題

（一）關(guān)于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)主體的問題

海逸公司已經(jīng)購買了涉案的52套房屋，成為了華仁物業(yè)公司管理區(qū)域的業(yè)主，受到《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約束，應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)，向華仁物業(yè)公司承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)司法解釋》第七條的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。海逸公司一審中提交了《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》證據(jù)，租賃合同第五條及補(bǔ)充協(xié)議第四條均明確約定，恒豐銀行青島分行應(yīng)按規(guī)定及時(shí)繳納水、電、物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。海逸公司應(yīng)就恒豐銀行青島分行在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中承擔(dān)的支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

（二）關(guān)于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的問題

建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。但是，前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在合同簽訂主體、價(jià)格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認(rèn)知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同，前期物業(yè)服務(wù)合同制度亦有進(jìn)一步完善空間。故在承認(rèn)前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力的基礎(chǔ)上，考慮到法律規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的終止取決于業(yè)主委員會或業(yè)主大會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的生效，而業(yè)主大會“召開難”、業(yè)主委員會“成立難”導(dǎo)致選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人難，前期物業(yè)服務(wù)合同可能成為事實(shí)上的無期限合同，在單個(gè)業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體均沒有機(jī)會參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判的情況下，絕對以合同單價(jià)為準(zhǔn)可能導(dǎo)致利益失衡，涉案物業(yè)費(fèi)計(jì)算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為基數(shù)，綜合多種因素予以處理。

《青島市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款第十一條第3項(xiàng)明確約定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)的計(jì)算以建筑面積計(jì)算。《海逸公司前期物業(yè)服務(wù)合同》第三章約定了物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用，共分為七項(xiàng)，其中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“1號樓7-44層（高端住宅）8元/月·建筑平方米，2號樓7-44層（公寓式酒店）8元/月·建筑平方米，1至2層為商鋪21元/月·建筑平方米，3至6層為辦公樓17元/月·建筑平方米（含二次供水運(yùn)行費(fèi)）”。如前所述，海逸公司受到《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約束，原則上應(yīng)當(dāng)依照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算物業(yè)費(fèi)。根據(jù)原審法院查明事實(shí)，海逸公司購買的52套房屋位于涉案小區(qū)第1至6樓裙樓，成為裙樓第1至6樓（除會所外）的業(yè)主，屬于商業(yè)、辦公區(qū)域，1至2層商鋪的建筑面積為5670.98平方米，3至6層辦公樓的建筑面積為10 727.58平方米，商業(yè)、辦公總建筑面積為16 398.56平方米。但是根據(jù)華仁物業(yè)公司再審提交的案涉52套房屋的不動產(chǎn)登記信息，案涉52套房屋的建筑面積共為16 270.63平方米，其中位于1至2層的房屋建筑面積為5554.70平方米，位于3至6層辦公樓的房屋建筑面積為10 715.93平方米。恒豐銀行青島分行再審答辯主張，案涉52套房屋的建筑面積共為16 270.63平方米，華仁物業(yè)公司原審計(jì)算恒豐銀行青島分行物業(yè)費(fèi)時(shí)亦按照該面積計(jì)算。華仁物業(yè)公司在本院再審中亦同意按上述面積數(shù)據(jù)計(jì)算物業(yè)費(fèi)。按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每月物業(yè)費(fèi)為298 819.51元（17元/月·建筑平方米×10 715.93平方米+21元/月·建筑平方米×5554.70平方米=298 819.51元），自2017年8月1日至2019年6月30日23個(gè)月期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)，依合同單價(jià)計(jì)算總計(jì)是6 872 848.73元。綜合測算，前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)費(fèi)每月每平方米單價(jià)為18.37元（298 819.51元÷16 270.63=18.37元）。

恒豐銀行青島分行再審答辯稱，即使認(rèn)為《前期物業(yè)服務(wù)合同》對海逸公司及恒豐銀行青島分行具有約束力，因華仁物業(yè)公司事實(shí)上僅提供了部分物業(yè)服務(wù)，原審判決根據(jù)華仁物業(yè)公司實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)情況酌定物業(yè)服務(wù)費(fèi)完全正確且公平合理。本院認(rèn)為，上述主張不能成立。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。恒豐銀行青島分行對其租賃的海逸公司房屋及其所涉公共區(qū)域?qū)嵭蟹忾]管理，自行負(fù)責(zé)管理或采購了保安、保潔、垃圾清運(yùn)、外墻清洗、供水、供電、電梯和消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)等服務(wù)，不得以此為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，考慮華仁物業(yè)公司因封閉管理不能按照《山東省物業(yè)服務(wù)規(guī)范》第5部分寫字樓物業(yè)和第6部分商場物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供房屋維修與管理、共用設(shè)備設(shè)施維修與管理、秩序維護(hù)、突發(fā)事件處理、消防安全管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)，相關(guān)成本應(yīng)有降低，應(yīng)適當(dāng)酌減物業(yè)費(fèi)；同時(shí)，根據(jù)訴訟過程中雙方辯論和舉證質(zhì)證情況，恒豐銀行青島分行在承租房屋設(shè)置門禁封閉管理，導(dǎo)致華仁物業(yè)公司無法進(jìn)入恒豐銀行青島分行承租區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，故成本降低考量僅為調(diào)減物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的次要因素。

海逸公司提交書面答辯意見稱，案涉小區(qū)全部商業(yè)用房或網(wǎng)點(diǎn)房，海逸公司與華仁物業(yè)公司之間對于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也未達(dá)成一致，也不存在物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定。請求在全面查清本案事實(shí)的基礎(chǔ)上，駁回華仁物業(yè)公司的全部訴訟請求。本院認(rèn)為：根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、原建設(shè)部發(fā)布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。從雙方當(dāng)事人在訴訟中的陳述來看，恒豐銀行青島分行始終認(rèn)為華仁物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是偏高的，雙方就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能達(dá)成一致；而華仁物業(yè)公司再審?fù)�審時(shí)不能充分說明涉案商業(yè)、辦公區(qū)域的物業(yè)費(fèi)定價(jià)的依據(jù)，庭后亦沒有充分提交同期同類物業(yè)或項(xiàng)目周邊物業(yè)費(fèi)的市場比較，在向本院提交的評估報(bào)告中僅列舉保時(shí)捷大廈17元/月/平方米和萬麗海景10元/月/平方米。上述情況即使屬實(shí)，本案爭議范圍的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)亦偏高。

綜上，考慮到恒豐銀行青島分行在承租區(qū)域自行購買服務(wù)、華仁物業(yè)公司在恒豐銀行青島分行承租物業(yè)范圍內(nèi)相應(yīng)減輕了物業(yè)服務(wù)的成本，一審查明華仁物業(yè)公司海逸天成項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)方案技術(shù)文件，海逸天成項(xiàng)目綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算明細(xì)中載明的成本單價(jià)，物業(yè)管理費(fèi)收支分析中載明的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)測價(jià)格，均為1至2層商業(yè)、3至6層辦公樓13.29元/月·平方米的事實(shí)，周邊物業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素，本院從有利于雙方未來形成較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)關(guān)系出發(fā)，以涉案前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，本案物業(yè)費(fèi)酌定扣減20%，本案海逸公司、恒豐銀行青島分行應(yīng)當(dāng)向華仁物業(yè)公司交納自2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為5 498 278.98元（68 728 48.73元×80%）。扣減恒豐銀行青島分行在原審判決后支付的1 111 063元，還應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)4 387 215.98元（5 498 278.98元-1 111 063元=4 387 215.98元）。

（三）關(guān)于違約金數(shù)額的問題

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。”本案中，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二十九條約定，業(yè)主如未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，自逾期之日起按應(yīng)繳納費(fèi)用的每日千分之三支付違約金。據(jù)此，華仁物業(yè)公司主張恒豐銀行青島分行、海逸公司應(yīng)當(dāng)支付自合同約定應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止的違約金，暫計(jì)算至2019年6月30日為7 212 460.30元。恒豐銀行青島分行再審答辯稱，《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)減，應(yīng)按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本院認(rèn)為，涉案前期物業(yè)服務(wù)合同約定的日千分之三的違約金過高，并且本案法律關(guān)系具有一定特殊性和專業(yè)性，海逸公司、恒豐銀行青島分行并非故意長期拖欠，在原審判決確認(rèn)其應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)后，恒豐銀行青島分行也已及時(shí)向華仁物業(yè)公司支付了部分物業(yè)費(fèi)，為促使業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，并防范將來的違約行為產(chǎn)生，本院按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每月物業(yè)費(fèi)為298 819.51元，按80%計(jì)算為239 055.61元，合同約定按月繳納。海逸公司、恒豐銀行青島分行應(yīng)向華仁物業(yè)公司支付違約金，從應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止，在2019年8月20日前按中國人民銀行同期同類貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)、自2019年8月20日起按中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（已支付1 111 063元物業(yè)費(fèi)部分從支付之日起不再計(jì)算違約金）。

綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)有誤，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予糾正。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十四條第一款、第一百七十七條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決：

一、撤銷山東省高級人民法院（2020）魯民終2866號民事判決和山東省濟(jì)南鐵路運(yùn)輸中級法院（2019）魯71民初87號民事判決；

二、恒豐銀行股份有限公司青島分行自判決生效之日起十日內(nèi)向青島華仁物業(yè)股份有限公司支付2017年8月1日至2019年6月30日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)4 387 215.98元，支付以每月物業(yè)費(fèi)239 055.61元為基數(shù)，從應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)之日起至實(shí)際給付之日止，在2019年8月20日前按中國人民銀行同期同類貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)、自2019年8月20日起按中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金（已支付1 111 063元物業(yè)費(fèi)部分從支付之日起不再計(jì)算違約金）；

三、青島海逸天成商業(yè)管理有限公司對判決第二項(xiàng)確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)向青島華仁物業(yè)股份有限公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

四、駁回青島華仁物業(yè)股份有限公司其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)106 376.04元，由恒豐銀行股份有限公司青島分行、青島海逸天成商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)85 100.83元，由青島華仁物業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)21 275.21元；二審案件受理費(fèi)121 176元，由恒豐銀行股份有限公司青島分行負(fù)擔(dān)96 940.8元，由青島華仁物業(yè)股份有限公司負(fù)擔(dān)24 235.2元。

本判決為終審判決。

審判長　　萬　挺

審判員　　張　艷

審判員　　王　丹

二〇二三年六月二十八日

法官助理　　張　乾

書記員　　宋　健